АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 29 июня 2015 г. № А51-9292/2014

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2015 года.
Полный текст решения изготовлен 29 июня 2015 года.
Арбитражный суд Приморского края,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя З. (ИНН <...>, ОГРН <...>, дата государственной регистрации 27.03.2003)
к Думе города Владивостока (ИНН <...>5, ОГРН <...>, дата государственной регистрации 28.12.1999), обществу с ограниченной ответственностью "П" (ИНН <...>, ОГРН <...>, дата государственной регистрации 19.07.2006), Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ИНН <...>, ОГРН <...>, дата государственной регистрации 31.05.2002),
об оспаривании решения

установил:

Индивидуальный предприниматель З. (далее - заявитель, предприниматель, ИП З. обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявленными требованиями:
- признать недействительным решение Думы г. Владивостока от 20.02.2014 № 240 в части рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: <...>, пл. 16,8 кв. м, подвал, в размере 670000 тысяч рублей;
- признать недействительным решение Думы г. Владивостока от 20.02.2014 № 240 в части рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: <...>, пл. 29,2 кв. м, подвал, в размере 1160000 тысяч рублей;
- признать недостоверной рыночную стоимость объекта, указанную в отчете № 1114р от 15.11.2013 оценщиком в размере 670000 тысяч рублей;
- признать недостоверной рыночную стоимость объекта, указанную в отчете № 1115р от 15.11.2013 оценщиком в размере 1160000 тысяч рублей;
- понудить муниципальное казенное учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 16,8 кв. м, этаж: подвал, расположенный по адресу: <...> по цене в соответствии с результатами судебной экспертизы;
- понудить муниципальное казенное учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 29,2 кв. м, этаж: подвал по цене в соответствии с результатами судебной экспертизы;
- взыскать с Думы г. Владивостока, ООО "П", муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" в пользу индивидуального предпринимателя З. госпошлину в размере 800 рублей.
Определением Арбитражного суда от 12.08.2014 по делу № А51-9292/2014 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Приморский экспертно-правовой центр", производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.
Определением суда от 02.04.2015 производство по делу возобновлено.
В судебном заседании 28.05.2015 предприниматель заявил ходатайство об уточнении заявленных требований и просит:
- признать недействительным решение Думы г. Владивостока от 20.02.2014 № 240 в части рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: <...>, пл. 16,80 кв. м, подвал, в размере 670000 тысяч рублей;
- признать недействительным решение Думы г. Владивостока от 20.02.2014 № 240 в части рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: <...>, пл. 29,20 кв. м, подвал, в размере 1160000 тысяч рублей;
- признать недостоверной рыночную стоимость объекта, указанную в отчете № 1114р от 15.11.2013 оценщиком в размере 670000 тысяч рублей;
- признать недостоверной рыночную стоимость объекта, указанную в отчете № 1115р от 15.11.2013 оценщиком в размере 1160000 тысяч рублей;
- обязать Управление муниципальной собственности г. Владивостока своим распоряжением поручить муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" заключить договор купли-продажи с ИП З. нежилого помещения общей площадью 16,8 кв. м, в здании (лит. А), этаж: подвал, расположенный по адресу: <...> по цене 429000 рублей;
- обязать Управление муниципальной собственности г. Владивостока своим распоряжением поручить муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" заключить договор купли-продажи с ИП З. нежилого помещения общей площадью 29,2 кв. м, в здании (лит. А) этаж: подвал, расположенный по адресу: <...>, по цене 741000 рублей;
- обязать муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" подписать договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 16,8 кв. м в здании (лит. А), этаж: подвал, расположенный по адресу: <...> по цене 429000 рублей;
- обязать муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" подписать договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 29,2 кв. м в здании (лит. А), этаж: подвал, расположенный по адресу: <...>, по цене 741000 рублей;
- взыскать с Думы г. Владивостока, ООО "П", Управления муниципальной собственности г. Владивостока и муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" в пользу ИП З. госпошлину в размере 800 рублей;
- взыскать с Думы г. Владивостока, ООО "П", Управления муниципальной собственности г. Владивостока и муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" в пользу ИП З. стоимость услуг по оценке рыночной стоимости спорных помещений, проведенную ИП Х. в размере 15000 рублей;
- взыскать с Думы г. Владивостока, ООО "П", Управления муниципальной собственности г. Владивостока и муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" в пользу ИП З. стоимость судебной экспертизы в размере 21600 рублей;
- взыскать с Думы г. Владивостока, ООО "П", Управления муниципальной собственности г. Владивостока и муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" в пользу ИП З. расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей.
На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд удовлетворил ходатайство заявителя и принял уточнение заявленных требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, а доказательств иного суду не представлено.
В судебное заседание общество с ограниченной ответственностью "П", надлежащим образом извещенное о времени его проведения, в заседание суда своего представителя не направило, что не препятствует рассмотрению дела в отсутствие указанного лица по имеющимся в деле документам на основании части 3 статьи 156, статьи 200 АПК РФ.
На основании статьи 163 АПК РФ судом объявлялся перерыв в судебном заседании с 17.06.2014 по 24.06.2014 на 15 часов 30 минут. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей заявителя, Думы г. Владивостока, Управления муниципальной собственности г. Владивостока.
Представители предпринимателя поддержали заявленные требования, указав, что в оспариваемом решении Думой г. Владивостока утверждена рыночная стоимость спорных объектов недвижимости на основании отчетов № 1114-Р и № 1115-Р об оценке рыночной стоимости и рыночной стоимости арендной платы, составленных ООО "П". При этом, рыночная стоимость объектов недвижимости, право преимущественного выкупа которых принадлежит заявителю, необоснованно завышена.
Заявитель полагает, что оценка рыночной стоимости произведена только на основании представленной документации, устной информации представителей заказчика, без осмотра помещений оценщиками, с необоснованным применением затратного и доходного подходов и проведения сравнительного анализа с объектами-аналогами (офисными помещениями), технические характеристики которых не соответствуют характеристикам спорных объектов. Данные обстоятельства ставят под сомнение объективность величин рыночной стоимости оцениваемых объектов, так как вышеназванные обстоятельства оказали влияние на итоговую рыночную стоимость отчуждаемых объектов.
По мнению заявителя, поскольку цена спорных объектов утверждена Думой г. Владивостока на основании отчетов ООО "П" и является существенно завышенной, а также разногласия в части цены выкупаемых объектов недвижимости между уполномоченным органом и предпринимателем не разрешены, заявитель правомерно в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Кроме того, заявитель указал, что, не согласившись с рыночной стоимостью, утвержденной Думой г. Владивостока в оспариваемом решении, он обратился к независимому специалисту-оценщику ИП Х. с вопросом об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, в связи с чем предпринимателем понесены убытки в размере 15000 рублей.
Заявитель считает, что указанные убытки связаны с рассмотрением дела в суде и были им понесены после совершения ответчиками действий (определение рыночной стоимости объектов), являющихся предметом данного спора.
Дума г. Владивостока заявленные требования не признала, указав, что Законами № 159-ФЗ № 135-ФЗ предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки определенной независимым оценщиком для сторон сделки. Следовательно, в данном случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, должно осуществляться путем предъявления самостоятельного иска.
Кроме того, Закон № 159-ФЗ не наделяет органы местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Дума г. Владивостока считает, что оснований для проведения оценки муниципального имущества у ИП З. в силу положений действующего законодательства не имелось, поскольку уполномоченным органом на проведение оценки является Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока. Таким образом, представленный заявителем отчет № 14-01.0018, выполненный ИП Х., получен в нарушение порядка, предусмотренного Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в связи с чем судом в качестве доказательства не может быть принят. Более того, оплата работ по подготовке отчета не может быть отнесена к судебным расходам, поскольку произведена вне рамок судебного разбирательства.
УМС г. Владивостока с заявленными требованиями не согласно, поскольку в договоре купли-продажи спорных объектов недвижимости не может быть предусмотрена иная цена, чем цена, установленная решением Думы г. Владивостока на основании отчетов об оценке, проведенной независимым оценщиком в порядке, предусмотренным Законом № 135-ФЗ.

По мнению УМС г. Владивостока, в нарушение статьи 65 АПК РФ предпринимателем не представлены в материалы дела доказательства, указывающие на несоответствие отчетов от 15.11.2014 № 1114-Р, № 1114-Р, выполненных ООО "П", требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденным приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.1997 N№ 254, 255, 256. В свою очередь, иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете 14-01.0018, составленным другим оценщиком, сама по себе никоим образом не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости спорных объектов, определенной в отчетах ООО "П".
УМС г. Владивостока также указало, что отчет об оценке рыночной стоимости от 07.04.2014 № 14-01.0018 был заказан и впоследствии изготовлен по собственной инициативе заявителя до возбуждения производства по настоящему делу и предназначался в целях внесения соответствующих изменений в договоры купли-продажи № 184-ППВ и № 185-ППВ, в связи с чем доводы предпринимателя о том, что оплата работ по изготовлению указанного отчета связана с рассмотрением настоящего спора необоснованны.
Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "АПМЗН") представило отзыв на заявление, из которого следует, что не является надлежащим ответчиком, поскольку выступает от имени и по поручению УМС г. Владивостока - органа муниципальной власти, уполномоченного на распоряжение муниципальным имуществом г. Владивостока.
МКУ "АПМЗН" полагает, что заявитель ошибочно ссылается на статью 445 ГК РФ, предусматривающую возможность направления протокола разногласий относительно цены выкупаемого объекта, так как цена в данном случае не является условием, определяемым по усмотрению сторон.
ООО "П" письменный отзыв на заявление не представило.
Исследовав материалы дела, суд установил, что 01.02.2013 между ИП З. и УМС г. Владивостока были заключены договор аренды недвижимого имущества № 04-00724-001-Н-АР-6884-00 в отношении объекта, расположенного по адресу: <...>, пл. 29,20 кв. м, подвал, и договор аренды № 04-00723-002-Н-ОР-6883-00 в отношении объекта, расположенного по адресу: <...>, пл. 16,80 кв. м, подвал.
В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон № 159-ФЗ), ИП З. обратился в УМС г. Владивостока с заявлением от 28.11.2013 (вх. № 32395/20у) о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых им помещений.
В результате рассмотрения указанных заявлений уведомлением от 20.12.2013 № 32395/20у администрация г. Владивостока в лице УМС г. Владивостока сообщила о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ИП З.
05.02.2014 постановлением главы г. Владивостока от 03.02.2014 № 360 "О внесении в Думу города Владивостока проекта решения Думы города Владивостока "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014 - 2016 годы" в Думу г. Владивостока был внесен проект решения Думы "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2014 - 2016 годы".
Администрацией г. Владивостока в Думу были представлены отчеты от 15.11.2013 № 1114-Р "Об оценке рыночной стоимости и рыночной стоимости арендной платы объекта: нежилое помещение в здании (лит. А)", общей площадью 16,8 кв. м, расположенное по адресу: <...> (далее - отчет от 15.11.2013 № 1114-Р) и от 15.11.2013 № 1115-Р "Об оценке рыночной стоимости и рыночной стоимости арендной платы объекта: нежилое помещение в здании (лит. А)", общей площадью 29,2 кв. м, расположенное по адресу: <...> (далее - отчет от 15.11.2013 № 1115-Р), подготовленные ООО "П" (<...>).
Согласно отчету № 1114-Р рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 16,8 кв. м, расположенного по адрес: <...> составила 670000 рублей. Согласно отчету № 1115-Р рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 29,2 кв. м, расположенного по адресу: <...> составила 1160000 рублей.
С учетом представленных администрацией г. Владивостока сведений и документов Думой г. Владивостока было принято решение от 20.02.2014 № 240, согласно которому одним из условий приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке на 2014 - 2016 гг. указана определенная рыночная стоимость на недвижимое имущество.
В частности, в пунктах N№ 31, 32 решения Думы г. Владивостока указано недвижимое имущество, в отношении которого подавалось ИП З. заявление (вх. № 32395/20у), следующего содержания:
- подвал площадью 16,80 кв. м, расположенный по адресу: <...>, имеет преимущественное право выкупа по рыночной стоимости 670000 рублей;
- подвал площадью 29,20 кв. м, расположенный по адресу: <...>, подвал, имеет преимущественное право выкупа по рыночной стоимости 1160000 рублей.
Таким образом, рыночная стоимость объектов недвижимости была утверждена на основании отчетов № 1114-Р и № 1115-Р об оценке рыночной стоимости и рыночной стоимости арендной платы, проведенной ООО "П".
28.02.2014 МКУ "АПМЗН" направило в адрес ИП З. проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества в отношении объектов преимущественного права приобретения № 184-ППВ и № 185-ППВ.
В соответствии с пунктом 3.1. договора № 184-ППВ стоимость нежилого помещения подвального этажа в здании (лит. А), общей площадью 16,8 кв. м, номера на поэтажном плане: 6 (III), расположенного по адресу: <...> составляет 670000 рублей без учета НДС.
Согласно пункту 3.1. договора № 185-ПВ стоимость нежилого помещения подвального этажа в здании (лит. А), общей площадью 29,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 5 (I), расположенного по адресу: <...>, составляет 1160000 рублей без учета НДС.
Не согласившись с рыночной стоимостью, утвержденной Думой г. Владивостока, предприниматель обратился к независимому специалисту-оценщику ИП Х. с вопросом об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 29,20 кв. м и нежилого помещения общей площадью 16,80 кв. м.
Согласно отчету независимого специалиста-оценщика ИП Х. № 14-01.0018 (по состоянию на 07.04.2014) рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 29,20 кв. м, расположенного по адресу: <...> составляет 570000 рублей, а стоимость нежилого помещения общей площадью 16,80 кв. м, расположенного по адресу: <...> - 330 рублей.
04.04.2014 ИП З. направил протокол разногласий к договору № 184-ППВ, в котором предложил иную редакцию пункта 3.1 договора, определив итоговую рыночную стоимость выкупаемых помещений в сумме 330000 рублей, а также протокол разногласий к договору № 185-ППВ, в котором предложил редакцию пункта 3.1 договора, определив рыночную стоимость выкупаемых помещений в сумме 570000 рублей.
15.04.2014 МКУ "АПМЗН" письмами № 1-14/1179, № 1-14/1178 сообщило предпринимателю об отклонении протоколов разногласий к договорам № 184-ППВ и № 185-ППВ с указанием на то, что утверждение условий приватизации такого имущества, в том числе и его рыночной стоимости, входит в компетенцию Думы г. Владивостока.
Не согласившись с решением Думы г. Владивостока от 20.02.2014 № 240 в части утверждения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, посчитав, что рыночная стоимость нежилых помещений, указанная в отчетах № 1114р и № 1115р является недостоверной, ИП З. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично на основании следующего.
Исходя из положений статьи 13 ГК РФ, части 1 статьи 198 и части 3 статьи 201 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и незаконных решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления принципиальное значение имеет выявление совокупности двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.
В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).
Как следует из части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления, а также направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Таким образом, заключение договора купли-продажи обусловлено признанием за субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приватизацию арендуемого объекта недвижимости в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ. Пунктом 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 указано, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона № 135-ФЗ).
Статьей 12 ФЗ Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.07.2011 № 2419/11, цена по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъекту местного и среднего предпринимательства должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества, следовательно, выводы о рекомендательном характере проведенной оценки при реализации статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, не могут быть признаны соответствующими положениям действующего законодательства.
При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, а обязывают руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.
Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Как следует из пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Кодекса).
Таким образом, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, то вопрос о достоверности этой величины должен рассматриваться в рамках рассмотрения дела по поводу оспаривания изданного ненормативного акта.
Поскольку при рассмотрении заявленных требований судом было установлено, что имеются значительные расхождения в данных о рыночной цене выкупаемых объектов недвижимости, содержащихся в оспариваемых отчетах № 1114р и № 1115р, составленных по поручению УМС г. Владивостока, и в представленном предпринимателем отчете № 14-01.0018, выполненном по его обращению другим оценщиком, в соответствии со статьей 82 АПК РФ в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости арендованного имущества, а также учитывая обязательность величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, определением суда от 12.08.2014 по ходатайству заявителя была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению от 06.02.2015 № 73/90, выполненному ООО "Приморский экспертно-правовой центр", рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 16,8 кв. м, в здании (лит. А), этаж: подвал, расположенный по адресу: <...> составляет 429000 рублей; нежилого помещения общей площадью 29,2 кв. м, в здании (лит. А) этаж: подвал, расположенный по адресу: <...>, составляет 741000 рублей.
Частью 1 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно части 2 указанной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Никакие доказательства, в том числе заключение экспертизы, не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы и исследуются наряду с другими доказательствами, представленными по делу (часть 5 статьи 71, часть 3 статьи 86 АПК РФ).
В соответствии со статьей 11 Закона № 135-ФЗ отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Статьей 15 Закона № 135-ФЗ предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является.
Оценив представленное по результатам судебной экспертизы заключение от 06.02.2015 № 73/90 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд пришел к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемых объектов недвижимости.
Оснований не доверять данному заключению у суда не имеется, эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, выводы заключения экспертизы последовательны, логичны, сторонами не оспаривались, доказательств несоответствия отчета требованиям действующего законодательства не имеется, расчет рыночной стоимости произведен в соответствии с положениями Закона № 135-ФЗ.
Учитывая, что заявленные предпринимателем требования направлены на урегулирование разногласий по цене выкупаемого имущества в порядке преддоговорного спора, а также результаты судебной экспертизы, суд находит обоснованными доводы заявителя о недостоверности рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, указанной в отчетах ООО "П" № 1114р и № 1115р.
Пунктом 3 статьи 10 Положения, утвержденного решением Думы от 23.04.2002 № 82 "Об утверждении положения о порядке проведения приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке" (далее - решение Думы от 23.04.2002 № 82), установлено, что к компетенции Думы относится утверждение условий приватизации муниципального имущества.
Поскольку собранными по делу доказательствами подтверждается факт недостоверности сведений о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, содержащихся в отчетах от 15.11.2013 № 1114р и № 1114р, решение Думы г. Владивостока от 20.02.2014 № 240 подлежит признанию недействительным в части рыночной стоимости, определенной в соответствии с указанными отчетами независимого оценщика ООО П".
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
По смыслу указанных норм условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу положений статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).
Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.
В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).
В соответствии с уставом г. Владивостока и Положением об УМС г. Владивостока уполномоченным собственником имущества г. Владивостока является УМС г. Владивостока, которое вправе распоряжаться муниципальным имуществом, заключать договоры и совершать сделки в отношении нежилых помещений г. Владивостока в соответствии с действующим федеральным законодательством и законодательством г. Владивостока.
При этом, согласно пункту 2.2. Устава 2.2.2 МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" одними из основных видов деятельности последнего является заключение от имени и по поручению УМС г. Владивостока в качестве продавца - договоров купли-продажи; за залогодержателя - договоров о залоге, в том числе с субъектами малого и среднего предпринимательства, выразившими в установленные законом сроки письменное согласие на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; передачу по актам приема-передачи имущества, в том числе объектов недвижимости, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, основных средств, ценных бумаг, долевых вкладов, долговых обязательств, а также совершение всех необходимых действий, связанных с переходом права.
В пункте 2.4 договора поручения № 1/11 от 20.06.2011, заключенного между УМС г. Владивостока и МКУ "АПМЗН", предусмотрена обязанность последнего заключать от имени и по поручению УМС г. Владивостока за продавца договоры купли-продажи объектов недвижимости, в том числе с субъектами малого и среднего предпринимательства, выразившими в установленные законом сроки письменное согласие на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Таким образом, лицом, уполномоченным на заключение договоров купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого и среднего предпринимательства, является МКУ "АПМЗН".
Как следует из пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, понуждение органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не относится к исковым требованиям, а является способом устранения нарушенного права.
Учитывая вышеизложенные положения, а также руководствуясь пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, суд обязывает УМС г. Владивостока своим распоряжением поручить МКУ "АПМЗН" заключить с ИП З. договоры купли-продажи спорных нежилых помещений по цене, определенной по результатам судебной экспертизы, а также обязывает МКУ "АПМЗН" подписать с предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 16,8 кв. м в здании (лит. А), этаж: подвал, расположенный по адресу: <...> по цене 429000 рублей и договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 29,2 кв. м в здании (лит. А), этаж: подвал, расположенный по адресу: <...>, по цене 741000 рублей.
Вместе с тем, суд находит не подлежащим удовлетворению требование заявителя о взыскании с ответчиков стоимости услуг по оценке рыночной стоимости спорных помещений, проведенной ИП Х., в размере 15000 рублей, в силу следующего.
Статья 4 АПК РФ предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В силу статей 11, 12 ГК РФ в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.
В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Право граждан, организаций и иных лиц на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, закреплено частью 1 статьи 198 АПК РФ.
Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц определен статьей 197 АПК РФ, исходя из части 2 которой производство по делам данной категории возбуждается на основании заявления заинтересованного лица, обратившегося в арбитражный суд с требованием о признании незаконными решений и действий (бездействия) указанных органов и лиц.
Исходя из вышеизложенного, установление недействительности ненормативных правовых актов, незаконности решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, несоответствия закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления возможно в специальном процессуальном порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ
Взыскание же убытков является гражданско-правовым спором, который рассматривается по общим правилам АПК. При рассмотрении иска о взыскании убытков, причиненных незаконными решениями, действиями субъекта власти, суд самостоятельно оценивает действия соответствующих органов на предмет их законности.
Осуществление защиты нарушенного права путем возмещения вреда, причиненного в результате незаконных решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов (статьи 16, 1069 ГК РФ) не ставится в зависимость от необходимости оспаривания этих решений, действий (бездействия) по правилам, установленным главой 24 АПК РФ.
Таким образом, обращение предпринимателя в суд с требованием о взыскании убытков должно быть рассмотрено в порядке искового производства, а не в порядке главы 24 АПК РФ, что свидетельствует о об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права, в связи с чем заявленное требование о взыскании с ответчиков убытков в сумме 15000 рублей удовлетворению не подлежит.
Избрание лицом ненадлежащего способа защиты своего нарушенного права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Кроме того, в соответствии со статьей 6 Закона № 135-ФЗ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Как следует из статьи 9 Закона № 135-ФЗ, основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Спорное приватизируемое муниципальное имущество принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Владивосток, в связи с чем, согласно Положению, утвержденному постановлением администрации города Владивостока от 04.08.2000 № 1439 "Об утверждении положения об управлении муниципальной собственности города Владивостока", уполномоченным органом на проведение оценки является УМС г. Владивостока.
Исходя из вышеизложенного, суд соглашается с доводами Думы г. Владивостока и УМС г. Владивостока о том, что правовых оснований для проведения оценки спорных объектов недвижимости у ИП З. в силу положений действующего законодательства не имелось; отчет № 14-01.0018, составленный независимым оценщиком ИП Х. по поручению заявителя, носит информационный характер.
Таким образом, убытки в размере 15000 рублей понесены ИП З. в результате проведения оценки спорного имущества по собственной инициативе.
Заявленное ходатайство о взыскании судебных издержек по оплате услуг представителя в сумме 30000 рублей подлежит удовлетворению в полном объеме в силу следующего.
В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей) и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Частью 2 статьи 110 АПК РФ установлено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2004 № 454-О, реализация судом права по уменьшению суммы расходов возможна лишь в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела.
Вынося мотивированное решение об изменении размера сумм, взыскиваемых в возмещение соответствующих расходов, суды не вправе уменьшать его произвольно, тем более, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательств чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.
Лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, обязано доказать их размер и факт выплаты, а другая сторона вправе доказывать их чрезмерность (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121).
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенным в постановлении Президиума от 15.03.2012 № 16067/11, освобождение проигравшей стороны от необходимости доказывания своей позиции по рассматриваемому вопросу и представлению доказательств чрезмерности взыскиваемых с нее расходов, нарушает принцип состязательности сторон, закрепленный в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суду не представлено доказательств чрезмерности понесенных заявителем расходов с учетом стоимости таких услуг в регионе, сведений статистических органов о ценах на рынке юридических услуг, а также расчет суммы расходов, возмещение которой, по его мнению, является разумным и соразмерным, а также доказательств того, что какие-либо из указанных в соглашении об оказании юридических услуг действия являлись излишними.
В материалы дела представлены: договор на оказание правовой помощи от 15.05.2014 № 56, дополнение от 15.05.2014 № 1 к договору, платежное поручение от 18.05.2015 № 12.
Таким образом, расходы заявителя на оплату услуг представителя подтверждены документально.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по несению расходов на судебное разбирательство в порядке статьи 71 АПК РФ, с учетом предусмотренного договором объема правовых услуг, количества фактически выполненной работы, в том числе подготовленных доказательств, сложности и длительности рассмотрения дела, а также сложившейся судебной практики, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для уменьшения суммы подлежащих возмещению за счет ответчика расходов заявителя на оплату услуг представителя.
В силу требований статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле (в том числе расходы на оплату услуг представителя, расходы на проведение экспертизы), в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с ответчика.
При этом, размер подлежащих взысканию судебных расходов с каждого из соответчиков определяется с учетом приходящейся на такое лицо доли (части) судебных расходов. При взыскании судебных расходов, понесенных при рассмотрении требований неимущественного характера, следует исходить из равенства долей.
Как следует из абзаца 2 пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", в случае, когда решение принято против нескольких ответчиков, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с данных ответчиков как содолжников в долевом обязательстве, независимо от требований истца взыскать такие расходы лишь с одного или нескольких из них.
Учитывая вышеизложенное, суд относит понесенные заявителем судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 800 рублей, на оплату услуг представителя в сумме 30000 рублей, а также на проведение судебной экспертизы в сумме 21600 рублей на Думу г. Владивостока и ООО "П" в равных долях.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 174, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Признать решение Думы г. Владивостока от 20.02.2014 № 240 недействительным в части рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: <...>, пл. 16,8 кв. м, подвал, в размере 670000 тысяч рублей и в части рыночной стоимости объекта, расположенного по адресу: <...>, пл. 29,2 кв. м, подвал, в размере 1160000 рублей, как несоответствующие Гражданскому кодексу Российской Федерации.
Признать недостоверной рыночную стоимость объекта, указанную в отчете № 1114р от 15.11.2013 оценщиком общества с ограниченной ответственностью "П" в размере 670000 тысяч рублей, как несоответствующую Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Признать недостоверной рыночную стоимость объекта, указанную в отчете № 1115р от 15.11.2013 оценщиком общества с ограниченной ответственностью "П" в размере 1160000 рублей, как несоответствующую Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Обязать Управление муниципальной собственности г. Владивостока своим распоряжением поручить Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" заключить с индивидуальным предпринимателем З. договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 16,8 кв. м, в здании (лит. А), этаж: подвал, расположенный по адресу: <...> по цене 429000 (четыреста двадцать девять тысяч) рублей и нежилого помещения общей площадью 29,2 кв. м, в здании (лит. А) этаж: подвал, расположенный по адресу: <...>, по цене 741000 (семьсот сорок одна тысяча) рублей.
Обязать Муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" подписать с индивидуальным предпринимателем З. договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 16,8 кв. м в здании (лит. А), этаж: подвал, расположенный по адресу: <...> по цене 429000 рублей и договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 29,2 кв. м в здании (лит. А), этаж: подвал, расположенный по адресу: <...>, по цене 741000 рублей.
Взыскать с Думы города Владивостока за счет казны муниципального образования города Владивостока в пользу индивидуального предпринимателя З. 26200 (двадцать шесть тысяч двести) рублей судебных расходов, в том числе 400 (четыреста) рублей государственной пошлины, 10800 (десять тысяч восемьсот) рублей расходов на оплату судебной экспертизы и 15000 (пятнадцать тысяч) рублей расходов на оплату услуг представителя.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "П" в пользу индивидуального предпринимателя З. 26200 (двадцать шесть тысяч двести) рублей судебных расходов, в том числе 400 (четыреста) рублей государственной пошлины, 10800 (десять тысяч восемьсот) рублей расходов на оплату судебной экспертизы и 15000 (пятнадцать тысяч) рублей расходов на оплату услуг представителя.
Во взыскании 15000 рублей убытков отказать.
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия.


------------------------------------------------------------------